최근 어떤 분이 전화를 걸어와 하소연을 하였습니다. 이분의 경우 2년전 뉴욕퀸스지역에 위치한 $294,000짜리 주택을 장만하였다고 합니다. 한인모게지브로커를 통하여 모게지를 얻었는데 이분의 신용상태가 별로 좋지 않아 아마도 "서브프라임(Subprime)모게지"를 얻은 것같습니다.
이분의 모게지는 처음 2년동안은 7.46%의 이자율이 적용되었는데 지난 여름 이자율이 조정되는 싯점부터는 9.46%의 이자율이 적용되게 되며 이후 이자율이 상승하게 되면 더 높은 이자율이 징구되게 됩니다.
이분의 경우에는 이미 $1,950불정도가 연체되어 있어 은행으로 부터 모게지를 상환하지 않을 경우 법적절차(Foreclosure)를 착수하겠다는 통고를 은행으로 부터 받은 상태라고 합니다.
이분의 경우 당초부터 신용상태가 열악하고 해당 모게지와 부동산세금을 제대로 감당할 수 없는 재정상황을 가지고 있음에도 불구하고 무리하게 주택장만에 나섰다는 데에 문제가 있었습니다. 또한 이러한 문제점을 무릅쓰고 무리하게 주택장만에 따르는 리스크에 대하여 적절하게 알려주지 않고 무조건 서브프라임모게지를 알선해준 모게지브로커로 인하여 심각한 문제가 발생하게 된 것으로 밖에 이해될 수 없습니다.
변동금리모게지를 얻은 경우 이자율이 재조정되는 싯점에서 이자율의 급등에 따른 문제점이 심각하지만 그래도 2004년이전에 주택매입융자나 재융자를 한 사람들의 경우에는 커다란 문제는 없을 것으로 보입니다. 왜냐하면 2004년이후 주택가격의 상승으로 인하여 현재 모게지융자금액에 비해 주택가치가 현저하게 높을 것이기 때문입니다.
그러나 이분처럼 모게지상환에 있어 심각한 문제가 발생할 수 있는 경우는 불과 얼마전에 주택을 장만하여 주택가격이 상승되지 않았거나 해당지역의 주택시장 상황이 나빠져 주택가격이 오히려 하락한 경우일 것입니다.
신용이 좋지 않은 사람들의 경우 더욱 위험에 직면할 가능성이 높습니다. 지난 몇년동안 신용상태가 별로 좋지 않아 소위 서브프라임(Subprime)모게지를 선택하여야 했던 고객들중 많은 사람들이 초기비용을 최소화하기 위하여 처음 2년동안은 상대적으로 낮은 이자율이 적용되는 2/28융자를 얻었을 것입니다.
2004년 2/28모게지를 얻은 사람들에게 처음 2년동안 징구되는 이자율은 일반적으로 7.1%정도였습니다. 그러나 초기의 2년이 지나는 싯점부터는 남은 기간(28년)동안 매6개월마다 이자율이 재조정되는데 이 경우 일반적으로 은행들간에 단기자금차입시 징구되는 이자율에 1%의 마진이 붙여지게 됩니다.
2/28모게지의 경우 처음 이자율이 조정될 때 3%의 이자율상한선이 적용됩니다. 이에 따라 7.1%의 이자율은 10.1%로 상향조정되어집니다. 이에 따라 만일 $15만불을 융자받았을 경우 월상환액은 $1천불에서 $1,315로 늘어나게 됩니다. 만일 이자율이 현재수준을 유지할 경우 6개월이 경과된 싯점에서 이자율은 11%로 오르게 되어 월상환액은 $1,400불이 되게 됨에 따라 초기의 모게지상환액보다 40%가 증가하게 됩니다. 만일 초기기간동안 이자만 지불하는 프로그램을 선택하였다면 모게지상환액은 50%이상 증가하게 될 것입니다.
따라서 이자율이 재조정되는 상황에 직면하게 되면 대부분의 경우 새로운 2/28모게지로 재융자를 얻으려고 할 것인데 이경우 초기이자율로 8%-8.5%가 징구되게 될 것입니다.
그러나 만일 크레딧카드를 많이 쓴 경우나 주택가격이 예상보다 오르지 않았을 경우 재융자를 얻지 못할 가능성도 있습니다. 왜냐하면 부채비용이 소득에 비하여 지나치게 높을 수 있기 때문입니다. 이러한 상황이 발생될 경우 재융자를 하지 못하는 상황에서 급격하게 늘어난 상환부담을 감당해야 하거나 그렇지 못할 경우 주택차압을 당할 수 없게 됩니다.
설령 새로운 2/28모게지로 재융자를 받았다하더라도 2년후에는 또다시 이자율이 재조정되기 때문에 시간을 버는 것일 뿐 궁국적으로 문제가 해결된다고 볼 수는 없습니다.
당초에 2/28모게지를 선택할 때는 해당 2년동안 신용상태를 개선시킨 후 이자율이 낮은 일반 모게지융자로 전환하려는 계획을 갖지만 신용상태를 나쁘게 만들었던 원인이 근본적으로 개선되기는 매우 어렵기 때문에 당초의 의도대로 이루어지는 경우는 매우 적은 형편입니다.
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